ฝากขายคอนโดกับนายหน้า ต้องเตรียมอะไรบ้าง ค่าคอมเท่าไหร่ [อัปเดต 2569]

การฝากขายคอนโดกับนายหน้ามีค่าใช้จ่ายหลักเพียงรายการเดียว คือค่าคอมมิชชั่นมาตรฐาน 3% ของราคาขายจริง และจ่ายเมื่อโอนกรรมสิทธิ์สำเร็จแล้วเท่านั้น ไม่มีการเก็บเงินล่วงหน้า ส่วนเอกสารที่เจ้าของห้องต้องเตรียมมี 4 อย่างหลัก ได้แก่ บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน โฉนดห้องชุด (อช.2) และสัญญาซื้อขายเดิม บทความนี้ Sonic Residence สรุปทุกอย่างที่เจ้าของคอนโดต้องรู้ก่อนฝากขาย ตั้งแต่อัตราค่าคอม เอกสาร ขั้นตอน ไปจนถึงข้อควรระวังในสัญญา อัปเดตล่าสุดปี 2569

ฝากขายคอนโดคืออะไร ทำงานอย่างไร

ฝากขายคอนโด คือการที่เจ้าของห้องชุดมอบหมายให้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแทนขายคอนโดแทนตนเอง โดยนายหน้าจะรับหน้าที่ตั้งแต่ประเมินราคาตลาด ถ่ายภาพและทำการตลาด คัดกรองผู้ซื้อ พาชมห้อง เจรจาต่อรอง ไปจนถึงช่วยจัดเตรียมเอกสารในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

เจ้าของห้องจ่ายค่าตอบแทนให้นายหน้าเป็นเปอร์เซ็นต์จากราคาขายเมื่อการซื้อขายเสร็จสมบูรณ์เท่านั้น หากขายไม่ได้ ก็ไม่ต้องจ่ายอะไรเลย นี่คือเหตุผลที่การฝากขายคอนโดเป็นทางเลือกยอดนิยมของเจ้าของห้องที่ไม่มีเวลา ไม่มีฐานผู้ซื้อ หรือไม่คุ้นเคยกับขั้นตอนเอกสารและกฎหมาย

ค่าคอมมิชชั่นฝากขายคอนโดเท่าไหร่ จ่ายตอนไหน

ค่าคอมมิชชั่นฝากขายคอนโดในตลาดกรุงเทพฯ อยู่ที่ 3% ของราคาขายจริง ซึ่งเป็นอัตรามาตรฐานที่ใช้กันทั่วไปทั้งนายหน้าอิสระและบริษัทตัวแทน โดยจ่ายหลังจากโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินสำเร็จแล้วเท่านั้น นายหน้าที่น่าเชื่อถือจะไม่เรียกเก็บเงินล่วงหน้า ไม่ว่าจะเป็นค่าถ่ายรูป ค่าลงประกาศ หรือค่าดำเนินการใด ๆ เว้นแต่ตกลงกันไว้ชัดเจนเป็นลายลักษณ์อักษร

กรณีฝากปล่อยเช่า อัตรามาตรฐานคือค่าเช่า 1 เดือน ต่อสัญญาเช่า 12 เดือน จ่ายครั้งเดียวเมื่อทำสัญญาเช่าสำเร็จ หากสัญญาสั้นกว่า 1 ปี จะคิดตามสัดส่วน เช่น สัญญา 6 เดือน คิดครึ่งหนึ่งของค่าเช่า 1 เดือน

ตารางสรุปค่าใช้จ่ายฝากขายคอนโด 2569

หมายเหตุ: ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษี และอากรที่จ่ายที่กรมที่ดินเป็นคนละส่วนกับค่าคอมมิชชั่น อัตราเป็นราคาโดยประมาณและอาจเปลี่ยนแปลง โปรดตรวจสอบล่าสุดก่อนทำรายการ

ตัวอย่างการคำนวณค่าคอม

ตัวอย่างที่ 1 — ขายคอนโดราคา 3,000,000 บาท ค่าคอม 3% เจ้าของจ่ายนายหน้า 3,000,000 × 3% = 90,000 บาท ในวันโอนกรรมสิทธิ์

ตัวอย่างที่ 2 — ปล่อยเช่าคอนโดเดือนละ 15,000 บาท สัญญา 1 ปี เจ้าของจ่ายค่าคอมเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน คือ 15,000 บาท จ่ายครั้งเดียวเมื่อผู้เช่าเซ็นสัญญา

เคล็ดลับ: หากกังวลเรื่องเงินก้อนค่าคอมในวันโอน วิธีที่นิยมคือกำหนดเงินมัดจำจากผู้ซื้อในสัญญาจะซื้อจะขายให้ครอบคลุมค่าคอมมิชชั่น เพื่อไม่ต้องสำรองเงินสดเอง

ฝากขายคอนโดต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง

เอกสารฝากขายคอนโดสำหรับเจ้าของที่เป็นบุคคลธรรมดา มีเอกสารหลัก 4 อย่างที่ต้องเตรียมทั้งตัวจริงและสำเนา ได้แก่

• บัตรประชาชน (ตัวจริง + สำเนา เซ็นรับรองสำเนาถูกต้องทุกหน้า)
• ทะเบียนบ้าน (ตัวจริง + สำเนา)
• หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือโฉนดคอนโด (อช.2)
• สัญญาซื้อขายเดิม (ทด.13) ที่ได้รับตอนซื้อห้อง

เอกสารเพิ่มเติมตามสถานการณ์ ได้แก่ ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี) ทะเบียนสมรสหรือทะเบียนหย่า (ถ้ามี) และหากห้องยังติดจำนองกับธนาคาร ควรเตรียมสัญญาจำนองและยอดหนี้คงเหลือล่าสุดไว้ให้นายหน้าด้วย เพื่อวางแผนไถ่ถอนในวันโอนได้ถูกต้อง

ใบปลอดหนี้ ขอที่ไหน ใช้ได้กี่วัน

ใบปลอดหนี้ (ใบปลอดค่าสาธารณูปโภค) คือเอกสารยืนยันว่าห้องชุดไม่มีหนี้ค้างค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ ซึ่งกรมที่ดินกำหนดให้ต้องใช้ในวันโอนกรรมสิทธิ์ทุกกรณี เอกสารนี้ขอได้จากนิติบุคคลอาคารชุดของโครงการเท่านั้น มีค่าธรรมเนียมประมาณ 200–500 บาทแล้วแต่โครงการ และมีอายุใช้งานสั้น โดยทั่วไปประมาณ 7–30 วัน จึงควรขอเมื่อใกล้ถึงวันนัดโอนแล้ว ไม่ใช่ตอนเริ่มฝากขาย

เจ้าของที่ค้างค่าส่วนกลางต้องเคลียร์ยอดให้หมดก่อน นิติบุคคลจึงจะออกใบปลอดหนี้ให้ ดังนั้นหากมียอดค้าง ควรวางแผนชำระตั้งแต่เริ่มประกาศขาย เพื่อไม่ให้การโอนสะดุดในวันจริง

ขั้นตอนฝากขายคอนโดกับนายหน้า 7 ขั้นตอน

ขั้นตอนฝากขายคอนโดกับนายหน้า ตั้งแต่เริ่มต้นจนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ มีดังนี้

1. 1

   เลือกนายหน้าที่เหมาะกับทำเลของคุณ — เลือกนายหน้าหรือบริษัทที่มีผลงานขายจริงในโครงการหรือย่านเดียวกับห้องของคุณ ดูรีวิว ผลงานปิดการขาย และช่องทางการตลาดที่ใช้

2. 2

   ตรวจสอบความน่าเชื่อถือ — ขอดูประวัติผลงาน ตัวตนที่ตรวจสอบได้ และการจดทะเบียนบริษัท (กรณีเป็นบริษัทนายหน้า) นายหน้าที่ดีจะให้ข้อมูลเหล่านี้โดยไม่อิดออด

3. 3

   ประเมินราคาขายจากข้อมูลจริง — ตั้งราคาโดยอิงราคาปิดการขายจริงของห้องในโครงการเดียวกันหรือทำเลใกล้เคียง ไม่ใช่ราคาประกาศขายหรือราคาที่ซื้อมา ราคาที่แม่นยำคือปัจจัยอันดับหนึ่งที่ทำให้ขายเร็ว

4. 4

   ทำสัญญาฝากขายเป็นลายลักษณ์อักษร — สัญญาต้องระบุราคาขาย อัตราค่าคอม ระยะเวลาฝากขาย และเงื่อนไขการยกเลิกให้ชัดเจน อ่านทุกข้อก่อนเซ็น

5. 5

   เตรียมเอกสารและเตรียมห้องให้พร้อม — ส่งสำเนาเอกสารชุดแรกให้นายหน้า ทำความสะอาดห้อง เก็บของส่วนตัว และเปิดให้ถ่ายภาพในช่วงแสงดี ห้องที่ภาพสวยได้นัดชมมากกว่าอย่างมีนัยสำคัญ

6. 6

   ติดตามความคืบหน้าเป็นระยะ — นายหน้าที่ดีจะรายงานยอดผู้สนใจ ผลการพาชม และฟีดแบ็กเรื่องราคาอย่างสม่ำเสมอ หากเงียบหายเกิน 2–4 สัปดาห์ ควรทวงถามหรือทบทวนสัญญา

7. 7

   นัดโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน — เมื่อได้ผู้ซื้อ นายหน้าจะช่วยประสานวันนัดโอน เตรียมใบปลอดหนี้ คำนวณค่าใช้จ่ายวันโอน และจ่ายค่าคอมมิชชั่นเมื่อโอนสำเร็จ

สัญญาฝากขายคอนโดมี 2 แบบ เลือกแบบไหนดี

สัญญาฝากขายคอนโดแบ่งเป็น 2 ประเภทหลัก คือสัญญาแบบเปิด (Open Agency) และสัญญาแบบปิด (Exclusive) ซึ่งเหมาะกับสถานการณ์ต่างกัน

สัญญาแบบปิดมักได้ความทุ่มเทจากนายหน้ามากกว่า เพราะนายหน้ามั่นใจว่าลงแรงแล้วไม่เสียเปล่า แต่ควรกำหนดระยะเวลาชัดเจน เช่น 3–6 เดือน และมีเงื่อนไขให้ยกเลิกได้หากไม่มีความคืบหน้า ไม่ควรเซ็นสัญญาปิดแบบไม่มีกำหนดเวลาโดยเด็ดขาด

ข้อควรระวังก่อนเซ็นสัญญาฝากขาย

ข้อควรระวังที่สำคัญที่สุดในการฝากขายคอนโด คือการเรียกเก็บเงินล่วงหน้า นายหน้าที่ขอค่าถ่ายรูป ค่าลงประกาศ หรือค่าดำเนินการก่อนขายได้ ถือเป็นสัญญาณเตือนว่าอาจไม่ใช่นายหน้าที่ไว้ใจได้ เพราะมาตรฐานตลาดคือจ่ายค่าคอมเมื่อขายสำเร็จเท่านั้น

จุดที่ควรตรวจสอบในสัญญาก่อนเซ็น ได้แก่

• ระยะเวลาฝากขายและเงื่อนไขการต่ออายุ ต้องระบุชัด ไม่ต่ออัตโนมัติแบบไม่มีที่สิ้นสุด
• อัตราค่าคอมและเงื่อนไขการจ่าย ระบุเป็นตัวเลขชัดเจน
• ขอบเขตอำนาจของนายหน้า เช่น มีสิทธิ์เจรจาราคาแทนหรือไม่ ลดราคาได้ต่ำสุดเท่าไหร่
• ข้อกำหนดให้รายงานความคืบหน้า เพื่อไม่ให้ห้องถูกดองไว้เฉย ๆ
• เงื่อนไขกรณีเจ้าของหาผู้ซื้อได้เอง (สำคัญมากในสัญญาแบบปิด)

หากคุณกำลังวางแผนขายห้อง ลองดูบริการฝากขายคอนโดกับ Sonic Residenceซึ่งดูแลตั้งแต่ประเมินราคา ทำการตลาด จนถึงวันโอน หรือสำรวจรวมคอนโดในกรุงเทพเพื่อเทียบราคาตลาดในทำเลของคุณก่อนตั้งราคาขาย ข้อมูลอัตราค่าธรรมเนียมการโอน ณ กรมที่ดินสามารถตรวจสอบล่าสุดได้ที่เว็บไซต์กรมที่ดิน