ค่าโอนคอนโด ใครจ่าย คิดยังไง อัปเดตมาตรการ [2569]

ค่าธรรมเนียมการโอนคอนโดตามอัตราปกติคือ 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่ราคาใดสูงกว่า แต่ปัจจุบันมีมาตรการของรัฐที่ลดเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทที่ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย มีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 หมายความว่าห้องราคา 3 ล้านบาทที่เข้าเงื่อนไข จ่ายค่าธรรมเนียมการโอนเพียง 300 บาท แทนที่จะเป็น 60,000 บาท บทความนี้สรุปค่าใช้จ่ายวันโอนทุกรายการ ใครจ่ายอะไร และวิธีคำนวณพร้อมตัวอย่าง

ค่าใช้จ่ายวันโอนคอนโดมีอะไรบ้าง

ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น ณ สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด แบ่งเป็น 4 รายการหลัก

จุดสำคัญที่ต้องเข้าใจคือภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์เป็นทางเลือก จ่ายอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น ไม่ได้จ่ายทั้งสองรายการ ซึ่งเป็นความเข้าใจผิดที่พบบ่อย

ข้อมูลอัตราค่าธรรมเนียมและภาษีในบทความนี้เป็นแนวทางเบื้องต้นสำหรับการเตรียมงบประมาณ อัตราและเงื่อนไขอาจเปลี่ยนแปลงตามประกาศของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ก่อนทำรายการจริงควรตรวจสอบล่าสุดกับกรมที่ดินหรือสำนักงานที่ดินในพื้นที่ และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีสำหรับกรณีเฉพาะของตนเอง

มาตรการลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01%

คณะรัฐมนตรีมีมติต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย โดยมีสาระสำคัญดังนี้

มาตรการนี้ทำให้ค่าใช้จ่ายวันโอนของห้องในระดับราคาที่คนส่วนใหญ่ซื้อลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ห้องราคา 3 ล้านบาทที่เข้าเงื่อนไขจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนเพียง 300 บาท เทียบกับ 60,000 บาทในอัตราปกติ

เงื่อนไขสำคัญคือทั้งราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท ห้องที่ราคาซื้อขายอยู่ที่ 6.9 ล้านบาทแต่ราคาประเมินสูงกว่า 7 ล้านบาท อาจไม่เข้าเงื่อนไข จึงควรตรวจสอบราคาประเมินกับสำนักงานที่ดินก่อนวางแผนงบประมาณ

ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ จ่ายอันไหน

ตัวกำหนดว่าผู้ขายจะเสียรายการใด คือระยะเวลาถือครองและการมีชื่อในทะเบียนบ้าน

ความต่างระหว่าง 3.3% กับ 0.5% คิดเป็นเงินจำนวนมาก ห้องราคา 3 ล้านบาทต่างกันถึง 84,000 บาท ผู้ขายที่ใกล้ครบเงื่อนไขจึงควรคำนวณดูว่าการรอให้ครบกำหนดคุ้มกับการชะลอการขายหรือไม่

ใครจ่ายค่าอะไร

กฎหมายไม่ได้กำหนดตายตัวว่าฝ่ายใดต้องรับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอน จึงเป็นเรื่องที่ต้องตกลงกันในสัญญาจะซื้อจะขาย ธรรมเนียมที่พบบ่อยที่สุดในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ เป็นดังนี้

เนื่องจากเป็นเรื่องของการตกลง ไม่ใช่ข้อบังคับตามกฎหมาย จึงต้องระบุให้ชัดเจนเป็นลายลักษณ์อักษรในสัญญาจะซื้อจะขายว่าฝ่ายใดรับผิดชอบรายการใดบ้าง การเข้าใจไม่ตรงกันในวันโอนเป็นสาเหตุที่ทำให้การโอนล่ม และอาจกระทบเงินมัดจำของผู้ซื้อ

ตัวอย่างการคำนวณค่าโอนคอนโด

สมมติห้องชุดราคาซื้อขาย 3,000,000 บาท ราคาประเมินเท่ากัน ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และกู้ธนาคารเต็มจำนวน

กรณีเข้ามาตรการลดค่าธรรมเนียม (ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท)

• ค่าธรรมเนียมการโอน 0.01% ของ 3,000,000 = 300 บาท
• ค่าจดจำนอง 0.01% ของ 3,000,000 = 300 บาท
• อากรแสตมป์ 0.5% (กรณีผู้ขายถือครองเกิน 5 ปี) = 15,000 บาท
• รวมค่าธรรมเนียมและอากร ประมาณ 15,600 บาท ยังไม่รวมภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

กรณีอัตราปกติ (ไม่เข้าเงื่อนไขมาตรการ)

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของ 3,000,000 = 60,000 บาท
• ค่าจดจำนอง 1% ของ 3,000,000 = 30,000 บาท
• อากรแสตมป์ 0.5% = 15,000 บาท
• รวมประมาณ 105,000 บาท ยังไม่รวมภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ความต่างเกือบ 90,000 บาทในห้องราคา 3 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่ามาตรการนี้มีผลต่อการวางแผนงบประมาณอย่างมาก โดยเฉพาะสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครองตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร ซึ่งซับซ้อนกว่ารายการอื่นและต่างกันไปตามแต่ละกรณี ตัวเลขที่แน่นอนควรสอบถามจากสำนักงานที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีก่อนวันโอน

เอกสารที่ต้องเตรียมไปวันโอน

1. 1

   โฉนดห้องชุด (อช.2) ฉบับจริง — เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด ผู้ขายต้องนำฉบับจริงไปในวันโอน หากติดจำนองกับธนาคาร ธนาคารจะเป็นผู้ถือและนำมาในวันไถ่ถอนพร้อมกัน

2. 2

   บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านตัวจริงของทั้งสองฝ่าย — พร้อมสำเนาเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง หากมีการเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล ต้องนำหลักฐานการเปลี่ยนไปด้วย และกรณีสมรสอาจต้องใช้หนังสือยินยอมของคู่สมรส

3. 3

   หนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด — ขอจากนิติบุคคลของโครงการ ยืนยันว่าไม่มีค่าส่วนกลางค้างชำระ เอกสารนี้มีอายุใช้งานจำกัดประมาณ 7-30 วันแล้วแต่โครงการ จึงควรขอให้ใกล้วันโอน

4. 4

   หนังสือมอบอำนาจ หากไม่ไปด้วยตนเอง — ใช้แบบฟอร์มของกรมที่ดิน พร้อมสำเนาบัตรประชาชนของผู้มอบและผู้รับมอบอำนาจที่เซ็นรับรองแล้ว

5. 5

   หลักฐานการชำระเงินและเอกสารจากธนาคาร — กรณีผู้ซื้อกู้ธนาคาร เจ้าหน้าที่ธนาคารมักไปด้วยในวันโอนพร้อมแคชเชียร์เช็ค ควรประสานวันเวลาให้ตรงกันทุกฝ่ายล่วงหน้า

วางแผนอย่างไรให้วันโอนไม่สะดุด

ปัญหาที่ทำให้การโอนล่มบ่อยที่สุดไม่ใช่เรื่องเงิน แต่เป็นเรื่องเอกสารและการเข้าใจไม่ตรงกัน สิ่งที่ควรทำล่วงหน้า

• เคลียร์ค่าส่วนกลางค้างให้หมด ตั้งแต่เริ่มประกาศขาย เพราะนิติบุคคลจะไม่ออกใบปลอดหนี้ให้หากยังค้างชำระ
• ตรวจสอบราคาประเมินกับสำนักงานที่ดิน เพื่อรู้ฐานคำนวณที่แท้จริงก่อนตกลงราคาขาย
• ระบุผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายแต่ละรายการในสัญญา ให้ครบทุกรายการ ไม่ใช่แค่ค่าธรรมเนียมการโอน
• นัดวันโอนโดยเผื่อเวลาใบปลอดหนี้ เพราะเอกสารมีอายุจำกัด
• ประสานธนาคารทั้งฝั่งไถ่ถอนและฝั่งกู้ใหม่ ให้ตรงวันเวลาเดียวกัน

สำหรับเจ้าของที่กำลังวางแผนขายห้อง ขั้นตอนทั้งหมดตั้งแต่ตั้งราคาจนถึงวันโอน อ่านได้ที่ฝากขายคอนโดกับนายหน้า ต้องเตรียมอะไรบ้าง และหากยังลังเลระหว่างขายกับปล่อยเช่า อ่านเปรียบเทียบได้ที่ฝากขาย vs ปล่อยเช่า

สรุป ค่าโอนคอนโดปี 2569

ค่าธรรมเนียมการโอนอัตราปกติคือ 2% แต่ห้องราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทที่ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยเข้ามาตรการลดเหลือ 0.01% ถึง 30 มิถุนายน 2570 ส่วนผู้ขายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% อย่างใดอย่างหนึ่งตามระยะเวลาถือครอง เรื่องที่ต้องตกลงให้ชัดที่สุดคือใครรับผิดชอบรายการใด เพราะกฎหมายไม่ได้กำหนดไว้

หากต้องการคำแนะนำเรื่องขั้นตอนและเอกสารวันโอน ดูบริการซื้อ ขาย และปล่อยเช่าคอนโด หรือติดต่อทีมงาน Sonic Residence และดูคอนโดที่กำลังขายและให้เช่าเพื่อเทียบราคาตลาดในทำเลของคุณ